Эскроу или аккредитив при покупке квартиры – в чём главные отличия?

2019-08-02
Содержание
Что такое аккредитив? 
Преимущества эскроу перед аккредитивом
Недостатки эскроу-счетов
Как повлияет введение эскроу на рынок недвижимости? 
Покупка квартиры в новостройке по новым правилам
 
 
Покупка недвижимости – всегда риск. Вы можете внести 100% оплату или первый взнос в несколько сотен тысяч по ипотеке и не получить долгожданные ключи от квартиры, застройщик – не получить перевод нужной суммы даже после подписания всех документов. Для того, чтобы избежать любого мошенничества, сделки с недвижимостью должны предусматривать гарантию полного выполнения обязательств с обеих сторон. 
 
По этой причине с июля 2019 года в России официально поменялся формат взаимодействия застройщиков с покупателями: появился трёхсторонний договор, в котором теперь участвует банк как независимое третье лицо. Теперь деньги в безопасности – они хранятся на специальном эскроу счёте до момента ввода новостройки в эксплуатацию. 
 

Эта долгосрочная стратегия перехода от долевого строительства к проектному финансированию призвана обезопасить покупателей новостроек, избавить рынок от недобросовестных застройщиков и потенциальных долгостроев.


Ничего не напоминает? Аккредитивы, которые долгое время служили безопасным инструментом оплаты в крупных сделках. И всё-таки есть у эскроу преимущества, которые кардинально отличают его от аккредитива. Давайте разбираться вместе. 

Что такое аккредитив? 

Это способ безналичного расчёта между покупателем квартиры и её продавцом с участием независимого посредника – банка. Деньги в полном объёме хранятся у него для безопасности сделки и финансовой защиты обеих сторон: покупатель вносит нужную сумму – банк открывает аккредитив – средства блокируются.
 
Когда продавец и покупатель выполнят обязательства, банк тщательно проверит все документы и договор и затем, если условия не были нарушены и договорённости соблюдены – переведёт деньги на счёт продавца. Благодаря аккредитиву мошенничество сводится к нулю, так как ни одна сторона не имеет доступа к деньгам до соблюдения всех условий по договору. 

Преимущества эскроу перед аккредитивом

Можно было бы сказать, что эскроу и аккредитив – одно и тоже, но всё-таки есть между ними серьёзные различия. И эскроу оказывается лучше!
  1. Эскроу закрывают только при участии всех трёх сторон сделки. Некоторые аккредитивы могут быть отозваны любой из сторон без уведомления. 
  2. Сама форма аккредитива ограничена множеством правил, которые прописаны в нормативно регулирующих документах. Эскроу – гибче, так как регламентируется договором, в котором указаны все условия выполнения сделки.
  3. Открытие эскроу-счёта и его обслуживание для расчётов по договору участия в долевом строительстве – бесплатно. За открытие покупателем аккредитива придётся заплатить комиссию. 

Недостатки эскроу-счетов

Только в идеальном мире может быть всё так просто. В реальности оказывается, что и у эскроу есть свои минусы. Это: 
  • Ограниченный выбор банков. Центробанк РФ очень тщательно выбирал и ограничивал количество банков, работающих с эскроу. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк и другие. Всего по всей России это 55 банков. 
  • В случае банкротства банка, эскроу-счет застрахован только на 10 млн. рублей и не рублём больше.
  • Эскроу – сравнительно молодая для России услуга. Аналитики говорят, что к концу 2019 года сделки с эскроу составят только около 30%. Изменения хоть и внесены, но у покупателей есть свои сомнения и недоверие к новому способу взаиморасчётов. 

Как повлияет введение эскроу на рынок недвижимости? 

В России много лет велись переговоры про улучшения законов, регулирующих долевое строительство. Наконец, когда количество долгостроев доросло до катастрофических масштабов, а обманутые дольщики вышли на улицы митинговать – появился инструмент для регулирования финансовой стороны покупки квартиры в новостройках. Долгожданный, спасительный эскроу!

Теперь, как уверяют чиновники, всё встанет на свои места: сделки станут прозрачнее, долгостроев будет меньше, счастливых дольщиков – больше. 


Грустят, кажется, только застройщики. Ведь раньше деньги на строительство привлекались напрямую от дольщиков, а теперь, при нехватке собственных средств, придётся обращаться за кредитами в банки. В перспективе вырастет стоимость постройки новых домов, так как девелоперам придётся платить проценты по кредитам. Автоматически вырастут цены и на квартиры. Насколько – покажет только время.   

Что лучше – переплатить за квартиру или лишится всех денег из-за банкротства застройщика или его мошенничества? Многие дольщики, которые пострадали от недобросовестных девелоперов, сходятся во мнении, что лучше переплатить за безопасную сделку и иметь гарантии выполнения всех условий договора, чем вообще не получить долгожданные ключи от новой квартиры. 

Покупка квартиры в новостройке по новым правилам

Уже с 1 июля продажа квартир в новостройках Санкт-Петербурга происходит через эскроу-счета. Часть жилых комплексов девелоперы продолжат реализовывать по старым правилам при соблюдении следующих условий: дом готов на 30% и не менее 10% всех квартир в нём уже проданы. 
 
Для всех, кто задумывается о покупке квартиры в новостройке по эскроу в СПб – ниже мы составили список жилых комплексов, которые уже продают по новым правилам (информация актуальна на 1 августа 2019 года)
Купить квартиру по старым правилам или по эскроу? Звоните +7 812 748-38-44 и наши специалисты подробнее расскажут о ситуации на рынке, особенностях эскроу, а также дадут советы о том, где и как выгоднее всего приобрести квартиру. 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
 
Кто из застройщиков уже использует счета эскроу?
Полезная статья про эскроу-счета