Купить квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге или продолжить снимать в аренду?

2019-04-19
Купить своё или снимать чужое – вот в чём вопрос. Как показывает практика, общество разделилось на два лагеря, где каждый в своё время сделал непростой выбор в ту или иную сторону. Если и вы прямо сейчас стоите на перепутье и решаете: взять квартиру в ипотеку в СПб и стать собственником своей квартиры или всю жизнь снимать чужое жильё – читайте статью, в которой мы сравниваем оба варианта со всеми их плюсами и минусами, рассчитываем конечные суммы по платежам и делимся секретами, как можно заработать, вкладываясь в новостройку. 
 
Содержание: 
1. Сравнение плюсов и минусов
Съёмной квартиры
Ипотечной квартиры
2. Особенности первоначальных взносов
Для ипотеки
Ипотека без первоначального взноса
Для аренды  
3. Сравнение расчётов по платежам
4. Как сделать ипотеку выгоднее? 
5. Лайфхак: Как заработать на покупке новостройки? 
 

Сравнение плюсов и минусов

Что самое важное при принятии решения в этом жилищном вопросе? Подойти к нему максимально взвешенно и рационально. Чтобы определиться, что для вас будет выгоднее – покупка собственной квартиры или съём, сравним все «за» и «против».  
 
Плюсы съемной квартиры  
1. Мобильность
Захотелось жить рядом с новым торговым центром? Сменили работу, которая теперь находится на другом конце города? Хочется гулять по набережной, а не по маленькому парку? В случае, если вы снимаете квартиру, решить эти вопросы будет довольно просто и быстро: ищите новый вариант с необходимыми условиями и переезжаете. При этом в случае с собственной недвижимостью момент переезда придётся оттянуть: найти новых покупателей, продать им недвижимость и т.п. 
 
2. Доступность
Как правило, аренда квартиры обходится дешевле, в особенности при съёме с друзьями/ знакомыми. И на краткосрочную перспективу съёмная квартира действительно выходит дешевле. 
 
3. Беспроблемность
Внезапные проблемы с самим домом, капитальный ремонт или залившие квартиру соседи – проблемы владельца квартиры, а не ваши. Никакой головной боли по поводу налогов, страхования и других бумагах: если возникает большая проблема – вы подыскиваете новое жильё и съезжаете, избежав всех ненужных хлопот.
 
4. Отсутствие обязательств 
Нет рисков, связанных с просрочкой по платежам, поэтому даже при форс-мажорных обстоятельствах и невозможности снимать квартиру за, например, 25 тысяч в месяц, вы всегда можете найти альтернативный вариант подешевле. 
 
 Минусы съемной квартиры 
1. Отсутствие прав
В особенности в случае, если квартира снимается без договора аренды. В таком случае владелец квартиры может выставить вас на улицу в любой момент, и вы никак не сможете повлиять на это. При этом даже с договором вы не застрахованы на все 100% и всегда есть риск, что владелец попросит вас съехать без объяснения причин. В добавок, если вам попадутся хозяева, с которыми вы не сможете найти общий язык – залоговые деньги вам могут попросту не вернуть.
 
2. Невозможность обустройства
Поменять обои или заменить плитку в ванной на новую – всё это невозможно без предварительного разрешения хозяина квартиры. К тому же в практике не редки случаи, когда хозяева приезжают на «проверку» своей квартиры без предупреждений. 
 
3. Невозможность прописать детей
 Хозяева квартир в 100% случаев не дадут регистрацию и прописку, что может затруднить жизнь вашим детям и в частности вам самим.
 
4. Повышение арендной платы
Повышение арендной платы – стандартная ситуация при съёме квартиры. Владелец вправе назначать любую сумму, с которой вы должны либо покорно согласиться, либо в срочном порядке найти новую квартиру. И стоит иметь в виду, что, как правило, стоимость аренды повышается с каждым годом на 15-20%.
 
Совет: Съем квартиры – хороший временный вариант для тех, кто ещё ищет своё «идеальное жильё» и не имеет средств на первоначальный взнос по ипотеке. 
 
Плюсы ипотечной квартиры 
1. Вы – полноправный хозяин 
Главным достоинством ипотечного жилья является тот факт, что квартира становится вашей собственностью, с чем связаны и другие несомненные плюсы. Например, возможность регистрации по месту жительства и постановки автомобиль на учёт. И только в собственной квартире вы сможете полноправно выбирать любой дизайн для ремонта и обставлять её по своему вкусу. 
 
2. Вклад в собственное жильё
В отличие от денег, которые вы отдаёте при съёме – каждый вклад по ипотеке приближает вас к тому дню, когда квартира станет целиком только вашей. По данным опроса ВЦИОМ в 2018 году ипотечный кредит планируют взять 44% опрошенных. По сравнению с 2007 годом доля россиян, которые собираются приобретать собственную недвижимость, выросла на 7 пунктов.
 
3. Выгодные программы
На сегодняшний день можно найти большой выбор выгодных программ для любого вида заёмщиков: например, льготные виды ипотеки для молодых семей, военнослужащих или учителей, которые помогают существенно сэкономить при покупке жилья.
 
4. Оформление налогового вычета
Уменьшить сумму платежа по ипотеке можно путём возврата налогов или путём отказа от уплаты налога на определённую сумму (касается ваших доходов). Во втором случае вы можете при оформлении квартиры потребовать возместить НДФЛ: право на налоговый вычет обеспечено подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.
 
5. Долгосрочная перспектива
Искать средства на аренду, когда вы выходите на пенсию, довольно проблематично, особенно, если пенсия скромная, а других вариантов доходов не имеется.  Покупка своей недвижимости – это вклад в ваше будущее и в будущее ваших детей. 
 
Минусы ипотечной квартиры 
1. Большой ежемесячный платёж 
Часто именно этот фактор становится решающим для тех, кто не обладает стабильным финансовым доходом: в этом случае снимать жильё выходит в разы дешевле, особенно если жить с кем-то и делить арендную плату на несколько человек. При этом всегда есть возможность продать квартиру, даже если ипотека ещё не выплачена. 
 
2. Риск неплатёжеспособности
Беря квартиру в ипотеку вы должны быть максимально уверенными в своей финансовой стабильности как минимум на несколько лет вперёд. В случае, если вы не сможете делать ежемесячный платёж по кредиту – банк лишит вас залоговой недвижимости. При этом у государства есть программы поддержки для заёмщиков, которые оказались в трудном финансовом положении: Постановление Правительства РФ от 11 августа 2017 г. № 961 «О дальнейшей реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации». Помимо этого, существует ипотечное страхование, которое сможет в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств гарантировать вам финансовую поддержку и спокойное урегулирование отношений с банком.
 
3. Невозможность перепланировки
Пока квартира находится под залогом у банка – для перепланировки потребуется его разрешение. Такая же ситуация обстоит и с продажей ипотечной квартиры: про то, как грамотно продать квартиру в ипотеке мы писали здесь. (гиперссылка на статью). При этом как показывает практика данные условия соблюдаются редко и возможность перепланировки есть. 
 
В долгосрочной перспективе жилищная ипотека имеет несомненно больше плюсов. При этом велика стоимость «квартиры мечты»  

Особенности первоначальных взносов 

Для ипотеки
Чаще всего люди отказываются от ипотеки из-за того, что у них нет достаточных накоплений для стартового взноса. Как правило, эта сумма составляет 10-15% от общей стоимости квартиры. И в целом: чем больше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка – для более выгодных условий. 
 
Обычно первоначальный взнос составляет 10-15% от стоимости недвижимости. Но это минимальный порог.
 
Существует вариант ипотеки без стартового взноса (такая практика существует в некоторых банках), но при этом процентная ставка будет, разумеется, выше – около 15% годовых. 
 
Ипотека без первоначального взноса
У большинства банков первоначальный взнос – обязательное условие для выдачи ипотеки. Однако есть ряд банков, у которых есть возможность взять ипотеку без него. Например, СМП банк предлагает взять ипотеку без первоначального взноса с процентной ставкой 15%. При этом если вы не оформляете личное страхование, то процент по ипотеке увеличивается на 2%. Ипотеку с процентной ставкой 11,9% предлагает Промсвязьбанк при условии, что вы являетесь работником оборонно-промышленного комплекса, клиентом премиального пакета Orange Premium Club или имеете зарплатную карту данного банка. В противном случае процент по ипотеке составит 12, 5%. 
 
Также стоит мониторить акции от застройщиков, которые часто предлагают одним из вариантов рассрочку на первоначальный взнос либо могут предложить специальную скидку. Чтобы выбрать наиболее выгодный для вас вариант можно обратиться к агентствам недвижимости, которые в курсе всех новостей застройщиков и смогут предложить вам оптимальные варианты ипотеки.
 
Для аренды 
При условии, что вы нашли квартиру самостоятельно, вам будет необходимо заплатить только владельцу квартиры – залог. Получается сразу двойная сумма: первая – за первый месяц проживания, вторая – за последний месяц.  В среднем за однокомнатную квартиру в СПб придётся отдать около 40 тысяч рублей. 
Если поиском квартиры занимался риелтор, то вам придётся заплатить комиссию в размере, как правило, от 50-100% арендной платы. 

Сравнение расчётов по платежам

Для лучшего понимания всей ситуации добавим некоторые математические расчёты, для наглядного сравнения. Да, хотя финансовая выгода от съёмной квартиры на лицо – имейте в виду, что неизбежные инфляционные процессы приведут к повышению стоимости аренды, но при этом не скажутся на взносах по ипотеке: платежи будут на протяжении всего срока одинаковыми. 
 
Вдобавок, возьмём для примера усреднённую арендную ставку в 35 тысяч рублей, которую придётся ежемесячно выплачивать владельцу съёмной квартиры. Через 5 лет сумма с учётом повышения арендной платы выплаты составит 2,1 миллиона рублей, а уже через 10 – 4,2 миллиона. При этом стоит уменьшать или увеличивать эти суммы в зависимости от того, в каком регионе вы проживаете. Вы сами выбираете: отдать эти деньги в никуда или вложить в ипотеку, чтобы по итогу иметь собственную недвижимость. 
 
И не стоит забывать, что спустя несколько лет стоимость вашей квартиры возрастёт, а деньги при этом подешевеют: если ещё в 2000 году 3-комнатная квартира площадью 80 кв. м. в центре Санкт-Петербурга продавалась за 100 тысяч долларов (по тому курсу чуть больше 3 млн. рублей), то на сегодняшний день та же самая квартира стоит уже больше 20 миллионов рублей. 
Пример по ипотеке
  • Ваша идеальная 1-комнатная квартира = 4 миллиона рублей. 
  • Ваш первоначальный взнос = 1,5 млн. рублей.
  • Сумма кредита 2,5 млн. рублей. 
  • В онлайн-калькуляторе Сбербанка при наличии их зарплатной карты, при страховании жизни, электронной регистрации и скидки от застройщика процентная ставка составит 9%. 
  • Ежемесячный платёж = чуть больше 28 451 рублей. (Столько же или даже больше вы будете отдавать в месяц за аренду этой же квартиры) 
  • Срок ипотеки = 12 лет. При вашей возможности вы можете погасить кредит досрочно.
  • Итог по кредиту = около 4,5 млн руб. При этом при условии минимальной инфляции, не превышающей 5% по недвижимости, за 12 лет стоимость вашей квартиры возрастёт минимум в полтора раза!
  • Переплата составит 40%. При этом с учётом инфляции реальная переплата с учётом инфляции будет равна 15%.
Получается, что ипотека – вполне себе выгодное мероприятие, итогом которого будет квартира в вашей собственности. Помимо этого, вы можете вернуть 13% от стоимости недвижимости и ещё 13% от уплаченных по ипотеке процентов. Лимит вычета по закону составляет 2 млн. и 3 млн. соответственно. При этом вычет может получить каждый собственник жилья. 
 
 Пример по аренде
Доводом против ипотеки служат большие ежемесячные платежи. Возьмём квартиру в новостройке на окраине Санкт-Петербурга:
  • Стоимость вашей идеальной квартиры для съёма = 6 млн. рублей.
  • Ваш платёж при аренде = около 25 тысяч в месяц.
  • Если взять 80% суммы в кредит у банка на 15 лет, то по 12% ставке по ипотеке вы будете отдавать за эту квартиру (которая потом станет вашей собственностью) около 48 тысяч рублей в месяц.
Выгода съёма очевидна, но при условии, что стоимость аренды меняться не будет. Возьмём последние данные по инфляции:
  
По статистике, уровень инфляции в 2018 году за 12 месяцев составил 5,24%. Предположим, что рост инфляции не изменится и составит 5%. В случае с ипотекой цена вашей квартиры возрастёт почти до 11 миллионов рублей, при этом стоимость аренды поднимется выше 40 тысяч в месяц. Получаем, что ежегодно вы будете тратить больше полумиллиона рублей, арендуя чужую недвижимость, когда могли бы вложить деньги в собственную квартиру и выиграть на этом. Так почему бы не начать вкладываться в свою недвижимость уже сейчас? 
 
Если наши доводы показались вам убедительными, и вы всё-таки решились взять ипотеку – мы составили для вас топ полезных советов, которые помогут сделать её выгоднее. 
 

Как сделать ипотеку выгоднее?

Существует несколько советов, следуя которым можно сделать ипотеку выгоднее. Делимся основными из них: 
  1. Начинайте копить. Чем больше будет ваша сумма по первоначальному взносу – тем выгоднее станет ипотека. 
  2. Планируйте и живите по средствам. Рассчитайте заранее ваш финансовый план по ипотеке и не берите слишком большую сумму в кредит на большой срок. 
  3. Уменьшайте проценты. Подойдите к выбору банка для ипотечного кредитования с максимальной ответственностью, выберите самые выгодные условия. 
  4. Платите досрочно. Любые суммы, которые вы выплатите вне очереди, будут идти в счёт погашения вашего долга. 
  5. Пользуйтесь налоговыми вычетами. Заранее узнайте, как можно получить компенсацию от государства, и воспользуйтесь своим правом её получить. 
  6. Участвуйте в субсидированных программах. Например, использование материнского капитала уже сэкономит вам 460 тысяч рублей, а по ипотеке с господдержкой для семей с детьми действует льготная ставка 6%.

Лайфхак: Как заработать на покупке новостройки?

До того, как вы решите приобрести собственную недвижимость и начнёте вкладываться в ипотеку, стоит ответить на главный вопрос: что вы будете делать с этой квартирой в дальнейшем? 
Для тех, кто хочет заработать на покупке недвижимости, существует несколько путей: 
  1. Вложиться на этапе заложения котлована и затем продать.
  2. Вложится на раннем этапе, сделать ремонт помещения и затем сдавать. 
При этом стоит помнить о рисках такого вложения денег:
  1. Вероятность срывов по срокам сдачи и введении в эксплуатацию
  2. Неизвестное качество постройки по итогу строительства 
Во избежание таких проблем следует обратиться к специалистам по продаже квартир на первичном рынке: только они имеют достаточный уровень знаний, насмотренности и компетенции для того, чтобы предугадать возможные риски и обезопасить вас от невыгодной и опасной сделки. 
 
Плюсы такого вложения:
  1. Меньше финансовых вложений на этапе постройки
  2. Высокий доход при перепродаже 
При этом также подумайте о хорошей инфраструктуре, близости в метро, наличии торговых центров, детских садов, школ и парков для будущих квартиросъёмщиков. 
 
По статистике средний срок окупаемости квартиры, которая была приобретена для сдачи в аренду, составляет 16-17 лет.
 
Очевидный факт – минус собственной недвижимости кроется в её высокой стоимости. Мало кто действительно может сразу приобрести квартиру, не обращаясь в банк за кредитом. В этом и есть преимущество съёмной квартиры – низкая арендная плата и возможность в любой момент сменить место жительства. При этом по статистике те, кто имеет хороший стабильный доход на постоянной работе, свой бизнес, семью – не спешат съезжать с насиженного места. А постоянная арендная плата и её повышение начинает утомлять и приходит понимание, что даже спустя 10-20 лет таких платежей у них ничего не будет в собственности. Тогда почему не начать работать на результат уже сейчас? 
 
И помните, что ипотека – это серьезный и ответственный шаг, который по итогу должен сделать вас полноправным собственником своей недвижимости. Если вы не хотите, чтобы ипотека стала вашей головной болью – доверьтесь профессионалам. Выбрать квартиру вашей мечты, подобрать лучшую инфраструктуру, а главное – хорошие условия по ипотеке следует с сопровождением опытных специалистов, которые имеют достаточную квалификацию чтобы ипотека действительно стала самым ценным и самым лучшим вложением ваших финансов. Не знаете, к кому обратиться за советом? Проконсультируйтесь с нашими экспертами: +7 812 676-12-12