Могут ли застройщики работать в обход эскроу?

2019-10-01
 
214 Федеральному Закону – 15 лет. За эти годы недобросовестные застройщики обнаружили в нём много лазеек и умело научились их использовать в своих целях. Как итог: дольщики теряли деньги, не получали обещанных ключей от квартир и выходили на улицы с протестными акциями. 
Закон отредактировали, но действительно ли он стал учитывать интересы дольщиков, или застройщики нашли послабления в законе? Разберёмся в нашей статье. 
 

Содержание: 

  1. Какие застройщики могут работать без эскроу? 
  2. Как узнавать степень готовности? 
  3. Кто проверяет долю проданных площадей? 
  4. Зачем нужна страховка? 
  5. Что проверить у застройщика при прямом финансировании? 

Какие застройщики могут работать без эскроу? 

В предыдущей статье мы рассмотрели главную поправку – переход к проектному финансированию, и узнали всё об эскроу-счетах. Если коротко – застройщики больше не получат деньги напрямую от дольщиков до полного завершения строительства, а значит средства на возведение объекта придётся занимать у банка. 
И всё-таки есть в законе послабление. Обойтись без эскроу могут те девелоперы, которые: 
 
  • Возвели объект на 30% и продали 10% площадей. По некоторым объектам даже меньше;
  • Официально подтвердили степень готовности;
  • Прошли проверку в Росреестре;
  • Заплатили взносы в фонд защиты прав дольщиков.
Со степенью готовности дела обстоят следующим образом. 15% – для проектов, которые включают в себя комплексное освоение территории, снос ветхого жилья. Если объект действительно стоящий и важный, то готовность может составлять 6%. В таком проекте возводится социальная инфраструктура, а сам застройщик системообразующий и у него как минимум 4 млн. «квадратов» земель в минимум четырёх регионах РФ. Или если он помогает достраивать чужой проблемный объект. 

Как узнавать степень готовности? 

Меньше слов – больше официальных подтверждающих документов! Заключение о степени готовности выдаёт орган, отвечающий за долевое строительство в регионе. И помимо этого информация есть в единой системе жилищного строительства. Советуем зайти в систему Дом.рф, чтобы проверить документы застройщика. И главное – не верьте словам. Требуйте заключение со всеми подтверждающими печатями и подписями. 

Кто проверяет долю проданных площадей? 

Сравнивать зарегистрированные договоры и проектную декларацию – дело Росреестра. Если застройщиком продано меньше 10%, то договор не зарегистрируют. А оплатить квартиру по ДДУ в любом случае можно только после регистрации. Но не помешает и самостоятельно проверить объект, чтобы не надеяться только на данные Росреестра.

Зачем нужна страховка? 

Если застройщику разрешили строить без эскроу, то он должен сделать взнос в фонд защиты дольщиков. Так, если какой-то объект окажется проблемным, то он будет достраиваться за счёт фонда. Или вы получите свою компенсацию. Если девелопер отказывается делать взнос –  строит по эскроу.   

Что проверить у застройщика при прямом финансировании? 

Чтобы обойтись без стресса, бегая и выпрашивая компенсацию, лучше с самого начала позаботиться о своей безопасности. Проверьте: 
 
  • Информацию о застройщике и жилом комплексе. Например, на сайте Дом.рф.;
  • Заключение о степени готовности объекта;
  • ДДУ, особенно часть про оплату. Проконсультируйтесь с нашим юристом, чтобы выявить все возможные «серые» схемы;
  • Реквизиты в договоре с реквизитами банка;
  • Информацию о страховых взносах;
  • Подтверждение регистрации ДДУ в Росреестре.
И только после тщательной проверки всех документов, цифр, фактов – платите. Покупка квартиры в новостройке может стать для вас либо очень выгодной сделкой, либо разочаровать на всю жизнь. Наш совет – не принимать ответственных решений сразу, а проконсультироваться с опытными специалистами по вопросам надёжности застройщика.