Новостройки Санкт-Петербурга: новые условия покупки 2019

2019-05-31
Содержание:
  1. Новые условия долевого строительства 2019
  2. Как теперь будут реализовываться сделки
  3. Как купить квартиру после 1 июля
  4. Будущее новостроек СПб

Новые условия долевого строительства 2019

Рынок недвижимости в России ожидает глобальная реформа: уже с 1 июля покупать квартиру в новостройке СПб придётся через эскроу-счета. 

Если коротко: дольщики будут перечислять деньги не напрямую застройщику, а на особый счёт, который будет недоступен до ввода жк в эксплуатацию. 
 
На практике несколько застройщиков уже реализовали пару таких сделок, но это было их собственным желанием. С 1 июля 2019 года такая схема расчёта станет обязательной.
 
Теперь подробнее. Вспомним «старые правила». С двухтысячных, главным источником финансирования новостроек стали деньги самих покупателей. Был принят «214-Федеральный Закон о долевом строительстве», в котором ввели понятие «дольщик». Застройщики получали деньги от будущих владельцев – дольщиков напрямую, и на эти средства возводили новое жильё., которое получалось дешевле, чем покупка квартиры в готовом доме.  
 
Всё было довольно просто: покупатели заключали ДДУ с застройщиком, клали деньги на его расчётный счёт и следили за ходом строительства, ожидая завершения постройки. 
 
Итог в большинстве случаев был хорошим: дольщики получали долгожданные ключи от квартир, застройщики – свою прибыль. И всё-таки в такой схеме были свои минусы: мошенничество со стороны ненадёжных застройщиков и низкий спрос на новостройку затягивало строительство, появлялись «долгострои», обманутые дольщики годами не видели ни свои деньги, ни жильё. И тогда такую схему было решено отменить… 

Как теперь будут реализовываться сделки

Всё случилось в 2018 – власти решили ввести новую схему финансирования долевого строительства. Теперь застройщикам придётся возводить новые дома собственными усилиями, либо за счёт банковских кредитов. Брать деньги у покупателей больше нельзя. 
 
Все желающие купить квартиру в новостройке заключают договор с застройщиком, но деньги переводят не ему напрямую, а на особый банковский счёт, где деньги будут храниться до конца строительства. Если покупатель собирается взять ипотеку – эти деньги в ячейку вносит за него банк. 
 
Эскроу-счета – что это? 
 
Простыми словами, эскроу-счёт – та самая специальная ячейка, в которую вносится вся сумма будущей квартиры. Для открытия такого счёта подписывается трёхсторонний договор между застройщиком, покупателем и банком. После того, как деньги будут внесены на эскроу-счет, доступ до окончания строительства к деньгам запрещён как для покупателя, так и для продавца. Банк при необходимости финансирует застройщика не деньгами дольщиков, а кредитами. 
Застройщик (бенефициар) получает свои деньги после введения комплекса в эксплуатацию и только после того, как покупатели начнут регистрировать право собственности.
 
Возможности эскроу-счёта
Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета? 
Передумали приобретать квартиру? Нашли вариант получше? Увы, деньги возвращаются при расторжении ДДУ только по нескольким законным основаниям:
Благодаря эскроу-счетам дольщики не теряют своих денег, если застройщик вдруг обанкротится. Если дом был возведён – вне зависимости от судьбы застройщика дольщики могут потребовать получить свои квартиры. Или другой вариант – забрать всю сумму и выбрать другой объект для покупки. 
 
Что делать, если обанкротится сам банк? 
Не паниковать! Каждый взнос на эскроу-счёт под долевое строительство страхуется государством на сумму до 10 млн. руб. Таким образом, при банкротстве большинство покупателей всё равно смогут вернуть деньги. Хотя риски действительно есть: для тех, кто приобретает дорогие квартиры бизнес-сегмента и выше.

Как купить квартиру в СПб после 1 июля 2019? 

Сейчас приобрести квартиру с эскроу-счетом можно в 55 объектах, которые утвердил Центробанк. Самую актуальную информацию по этому вопросу уточняйте у наших специалистов, которые следят за ситуацией и оперативно узнают обо всех последних изменениях, по телефону: +7 812 748-38-44.
 
Законом предусмотрено, что покупка новостройки с использованием эскроу-счёта будет реализовываться при условии, что первый ДДУ в проекте заключён после 1 июля 2019 года. В остальных случаях новостройки будут покупать как прежде – перечислив средства напрямую застройщику на расчётный счёт. 
 
На какой стадии можно купить квартиру в новостройке? 
Раньше старт продаж начинался ещё на этапе котлована – застройщику нужны были средства для реализации строительства. Казалось бы – по новым правилам девелоперы могли бы повременить со стартами, ведь кредиты на строительство выдаёт сам банк. Но не всё так просто. Теперь чем больше средств от будущих владельцев квартир поступят на эскроу-счета – тем дешевле будет кредит от банка. По этой причине продажи продолжат открывать также на первых этапах строительства. 
 
Алгоритм покупки квартиры с использованием эскроу-счета
Сделка на приобретение квартир в новостройках после 1 июля будет выглядеть следующим образом:

Будущее новостроек СПб

Остаётся главный вопрос: что будет с новостройками Санкт-Петербурга в связи с этим нововведением? Ожидать ли из-за новых правил банкротства застройщиков и самое важное – насколько подорожают квартиры в новостройках после 1 июля? 
 
Участие банка не будет бесплатным – это факт, а значит застройщики будут учитывать все выплаты по процентам и понесённые траты на обслуживание кредита при формировании цены.

Ситуация следующая: Чем дороже строящийся комплекс – тем дороже кредит – тем дороже квартиры.


Эксперты прогнозируют повышение стоимости квартир в Санкт-Петербурге минимум на 10%. При этом банки готовы будут снизить кредитные ставки для застройщиков, чтобы их участие не отражалось на ценах. Осуществить это, опять же, возможно только в случае, если новостройка будет иметь спрос на рынке. 

 
О повышении цен
Некоторые московские застройщики уже определились с тем, насколько подорожают квартиры в их строящихся домах. Постепенное увеличение цены будет достигнуто к концу года и будет составлять в среднем 15%. При этом резкого скачка в цене не ожидается, так как больше 70% новостроек Москвы будет продаваться по старым правилам. 
 
А что же Петербург? В Петербурге плановое повышение цен начнётся уже с 1 июня. Что известно на данный момент:
  • Повышение цен с 1 июня произошло в жилых комплексах – Капитал, Мурино 2019 и Мурино 2020, 2 очереди Новое Колпино и 3 очереди Живи!В Рыбацком, Чёрная речка (подрядные квартиры), 5 очереди Триумф Парк.
  • Уже повысились цены в жилых комплексах – Up!Московский и Мурино Парк (на квартиры-студии) и Энфилд.
  • С 5 июня также произойдёт повышение цен на квартиры в ЖК NewПитер более того – многие застройщики заканчивают срок действия некоторых акций и скидок. 
Долгострои и банкротство застройщиков
В региональные управления Росреестра уже отправлен список новостроек, которым нужно запретить регистрацию договоров долевого участия. Это означает полный запрет на продажи квартир.  
 
По новым правилам теперь так: застройщик просрочил передачу ключей больше, чем на полгода – согласно п.3 ч. 2.6 ст. 3 ФЗ-24 ему с 1 июля 2019 года запрещено регистрировать новые ДДУ. Власти таким образом планируют защитить граждан от приобретения недвижимости в проблемных объектах.
 
В список жилых комплексов Ленобласти уже вошло 39 объектов, в которых нужно остановить продажи квартир. В Санкт-Петербурге в списке 38 объектов. По словам многих экспертов, в список попали всем известные долгострои, в которых и без нововведения квартиры уже не приобретались. По этой причине данное действие властей считают формальным. Благодаря этой процедуре государство тем самым планирует оставить на рынке недвижимости самых безопасных и добросовестных застройщиков. 
 
По мнению председателя совета Торгово-промышленной палаты РФ по финансово-промышленной и инвестиционной политике целая треть застройщиков России либо уже банкроты, либо находятся в предбанкротном состоянии. По всем данным, треть застройщиков в связи с эпопеей с эскроу-счетами совершенно точно уйдёт с рынка, а остальная часть будет испытывать большие финансовые трудности. 
 
Так новая схема финансирования – это плохо или хорошо? Покажет только время, но одно уже известно точно: новые правила финансирования значительно изменят ландшафт всего рынка недвижимости. 
 
Хотите приобрести жильё сейчас или подождать 1 июля и купить квартиру в СПб уже с использованием эскроу-счёта? Звоните +7 812 701-03-97 и наши специалисты проконсультируют вас подробнее обо всех нововведениях и дадут советы о том, как всё-таки выгоднее приобрести квартиру. 
 
Посмотреть все варианты новостроек СПб и подобрать квартиру по вашим параметрам можно по ссылке здесь