В какой ситуации рынок недвижимости: что делать и чего ждать

2022-07-26

В какой ситуации рынок недвижимости: что делать и чего ждать

Не секрет, что сейчас рынок недвижимости испытывает определенные трудности в связи политической ситуацией, как и многие сферы экономики. Несмотря на некоторое появившееся в последнее время оживление, мы ещё очень далеки от докризисных показателей.

Анализ современного состояния рынка недвижимости

Давайте посмотрим на реальную картину нынешних показателей по продаже и покупке квартир. Одним из них являются опубликованные объявления.

Согласно частной статистике одного из популярных агрегаторов объявлений, процент пользователей, открывающих объявления, сократился в среднем практически в два раза по сравнению с предыдущим годом.

О чем это свидетельствует? О том, что та стоимость недвижимости, которая указана в объявлениях собственниками, не соответствуют ожиданиям и реальным возможностям покупателей.

При этом сократилось не только число открываемых объявлений, но и количество их просмотров в целом. Также в 2 раза. Путем несложной математики, можно выяснить, что вероятных покупателей стало в 4 раза меньше.

Получается, что и продать сейчас квартиру или дом стало сложнее, особенно без использования дополнительного стимулирования объявления или обращения в агентство недвижимости.

А что с новостройками?

Несмотря на упаднический настрой, квартиры в новостройках постепенно возвращаются к своем прежнему месту на рынке. На это повлияли акции и выгодные предложения от ряда застройщиков застройщиков.

Застройщики жилых комплексов не сидят на месте и демонстрируют, несмотря мнение об обвале рынка недвижимости, рост числа домов введенных в эксплуатацию, а также рост запрашиваемых и полученных разрешений на строительство.

По официально опубликованной статистике Службы государственного строительного надзора и экспертизы по Санкт-Петербургу с января по июль 2022 года было введено в эксплуатацию 127 объектов жилого строительства (из них 45 было введено до 24 февраля 2022 года), в то время как в соответствующие даты 2021 года в эксплуатацию было введено только 112 объектов.

Из этой же статистики мы можем увидеть увеличение количества разрешений, полученных девелоперами на строительство новых ЖК. С января по июль 2022 года было получено 136 разрешений (из них только 23 до 24 февраля). В то время как за тот же период 2021 года было получено всего 70 разрешений.

Какие выводы по ситуации на рынке из этого можно сделать?

Несмотря на рост цен на строительные материалы и другие ресурсы, у банков остались возможности выдавать средства застройщикам. Кроме того, у самих девелоперов есть вполне конкретный план реализации новых объектов строительства. Строить в убыток в сфере строительства не прибыльно, как и в других.

Это подтверждается также статистическими данными, которые свидетельствуют об увеличении числа зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве на 14% в сравнении с 2021 годом за аналогичный период.

Чем вызван возобновленный спрос на квартиры в новостройках?

Думаю, для большинства из вас не секрет, что для возрождения спроса на новостройки и оживления рынка недвижимости было приложено большое количество усилий как со стороны девелоперов, так и со стороны государства.

Какие средства были использованы? Во-первых, с апреля по июль 2022 года Центральный Банк России понизил ключевую ставку пять раз. Таким образом она опустилась с нереальных 20% до человеческих 8%, равных декабрьскому значению.

Во-вторых, следом за снижением ставки, было объявлено изменение процента по льготной ипотеке на новостройки с апрельских 12% до 7% в июне 2022 года. При этом главные банки страны еще с апреля объявляют о снижении ставок по базовым программам. Сейчас ипотечная ставка на покупку квартиры в новостройке вернулась в свои первоначальные показатели. Кроме того, размер средств, которые можно взять в рамках льготной ипотеки, был увеличен с 3 млн рублей до целых 12 млн рублей, что можно считать прямо-таки щедростью.

Но это ещё не все. Помимо льготной ипотеки, стали действовать и другие механизмы. Застройщики новостроек не теряли время и, объединившись с банками, сами стали предлагать ставки ниже рыночных. Ипотека под 0,01%, без первоначального взноса и др. - это не решения правительства, а инициативы застройщиков.

Все это было направлено на оживление рынка недвижимости и дало свой эффект. По статистике число заявок на ипотечные кредиты в Санкт-Петербурге, зарегистрированных с января по апрель 2022 года, составило 55 380 и всего на 11% отстало от того же показателя 2021 года.

Всего за первую половину года, то есть с января по июнь 2022г., по всей стране было выдано 514 тысяч ипотечных займов на сумму 1,77 трлн рублей, согласно статистике Объединенного кредитного бюро. Несмотря на данный показатель, общее число выданных ипотечных кредитов снизилось на 32% в сравнении с 2021 годом. Увеличится ли этот показатель за лето, увидим в августовской статистике.

Тем временем на вторичном рынке недвижимости...

Что со спросом на «вторичку»? Мы все ещё помним апрельскую ситуацию, описанную в статье (рекомендуем ознакомиться). Тогда одной из причин торможения рынка была невозможность граждан продать вторичную недвижимость (на нее не было спроса), чтобы купить себе квартиру в новом доме. Из-за этого стояли оба рынка.

Сейчас ситуация несколько лучше. Продавцы оживились, как и покупатели. Но, это оживление заметно только в спросе на квартиры по стоимости ниже рынка. Согласно экспертам Авито, сейчас можно продать любую недвижимость по ценам декабря. Если же ваша цена заметно выше, не ждите чуда.

Также отметим, что покупатели стали действовать в строгих рамках суммы. Этому свидетельствует статистика одного из популярных сервисов объявлений. Просмотры объявлений, как и их открываемость упали в два раза.

При этом средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке уменьшилась по сравнению с апрелем 2022 года на 15 тысяч рублей. Но и у покупателей в кошельке денег не прибавилось.

Плюсом является увеличение суммы торга. Видя выгодные предложения со стороны застройщиков и банков, покупатели ждут того же и от продавцов. Как правило, любой интересант при звонке по объявлению задает вопрос о снижении стоимости и уступке в свою пользу, объясняя это разными причинами.

Рост спроса на загородное жилье

Ещё один толчок для раскачки - льготный процент на строительство и покупку дач в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ), запуск которой пришелся на июль 2022 года. Ипотека на дачи выдается по 3%!!!

Чуть ранее (в июне) были объявлены изменения в программе сельская ипотека, ставки по которой также были опущены до 3%. Единственное требование - обязательная регистрация в доме по завершению его строительства, подтверждающая вашу намеренность на проживание в нем, а также статус сельской местности. В случае с покупкой дач такой необходимости нет, для строительства подходит СНТ.

Эти изменения способствуют росту спроса покупателей на загородную недвижимость, который обозначился еще с начала лета.

Что будет дальше с недвижимостью?

Чего ждать от рынка недвижимости? Ждет ли нас небывалый спрос?

Что касается квартир в новостройках, спрос на них скорее всего будет сохраняться на уровне последних месяцев и сильного прироста покупателей ждать не стоит.

Для подтверждения этого тезиса, сравним статистику выдачи ипотеки с нынешней ключевой ставкой в 8% с прошлогодним периодом. В 2021 году ставка 7,5 % была зафиксирована Банком России на конец октября. При этом, согласно статистике Банка России по жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам, в октябре было выдано 158 007 кредитов, а уже в ноябре 162 041 ипотечных кредитов. В декабре 2021 г. при росте ставки до 8,5 % оно вновь опустилось до значений октября - 157 820 ипотечных займов.

В то же время при июньской ставке 2022 в 9,5% против майских 14%, было выдано всего 36 820 ипотечных кредитов (при майском показателе в 49 636 и.к.), а соответственно в 4 раза меньше, чем в июне 2021 (148 692 и.к.).

Из этих данных видно, что граждане не сильно торопятся брать ипотеку под низкий процент.

Что мы рекомендуем делать на рынке недвижимости сейчас?

Использовать возможности покупки квартиры по низкой ставке, если у вас есть в этом необходимость. Затягивать не стоит. В настоящий момент есть вполне реальная возможность выгодного приобретения, пусть и по чуть завышенной цене, но под низкую процентную ставку.

Ипотека будет двигаться вслед за ставкой, но ведь бесконечно жить в ожидании тоже невозможно. Рекомендуем вам решиться на покупку квартиры уже сейчас.

Всем, кто мечтал переехать за город и имеет для этого средства, однозначно советуем пользоваться программами дачной и сельской ипотеки под 3%. Рост цен на стройматериалы остановился, они снижаются, а значит можно входить в стройку, если у вас есть на это ресурс.

Спрос на загородную недвижимость и индивидуальное жилищное строительство уже растет и вскоре, по мнению экспертов, может обогнать предложение. Так уже произошло с элитными коттеджами Московской области. Посмотреть предложения по загородной недвижимости можно здесь

Тем, кто хочет продать квартиру на вторичке, можем посоветовать только снижаться. Рано или поздно вам все равно придется это признать. Снижать ценник лучше минимум к январскому значению, а тем, кто планирует продать квартиру сейчас быстро - снижать стоимость до значений августа.

В любом случае помните, что рынок недвижимости не терпит как слишком поспешных решений, так и очень долго взвешиваемых. Пока вы обдумываете желаемый вариант, условия могут измениться. Рынок - это механизм, который управляет вами и вашей недвижимостью.

Если вы не совсем понимаете, что делать с недвижимостью сейчас и хотели бы получить консультацию, обращайтесь к нам по номеру 748-32-36.